O construtor descumpriu suas obrigações contratuais, no entanto o contrato só prevê a multa em desfavor do consumidor. É possível pedir a inversão da cláusula penal?

O contrato

Quando você decide adquirir um imóvel na planta e você vai assinar o contrato, normalmente este é “de adesão”, ou seja, todas as suas condições são impostas ao consumidor, sem oportunidade de discussão dos termos do contrato.

O vendedor lhe que diz que é um modelo padrão do incorporador e que o imóvel só pode ser vendido naquelas condições.

Na maioria das vezes, você assina o contrato atentando-se apenas ao quadro resumo, que consta as informações essenciais, e deixa de lado as condições gerais da compra e venda que, não raro, possuem dezenas de páginas.

A incorporadora descumpre o contrato, mas não há multa prevista em desfavor dela

Eis que, após alguns anos, a incorporadora descumpre o contrato (ex.: atrasa a entrega da obra).

Naturalmente, você vai ler o contrato para entender quais são os seus direitos, mas você descobre que todas aquelas penalidades contratuais que haviam no contrato só se aplicavam a você.

Não há no contrato qualquer multa que possa ser aplicada em desfavor da construtora.

O que fazer?

O descumprimento do contrato gera o direito ao comprador lesado de exigir a indenização pelas perdas e danos que sofreu, desde que devidamente comprovados.

No entanto, é comum que o comprador possui dificuldade em provar os danos que sofreu.

A utilidade da cláusula penal compensatória (multa).

Quando se vai elaborar um contrato, antevendo-se a possibilidade da outra parte descumpri-lo e a dificuldade de se provar eventuais prejuízos decorrentes do inadimplemento, o contratante precavido redige uma cláusula penal compensatória.

A cláusula penal compensatória serve para estimar antecipadamente as perdas sofridas em razão do descumprimento do contrato, dispensando o lesado de provar o prejuízo.

Mas não se esqueça, só há multa se esta for pactuada.

E, no caso em debate, não foi pactuada uma multa em desfavor do incorporador.

Qual a saída para o consumidor?

O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, nestas hipóteses, é possível exigir a “inversão da cláusula penal” em benefício do consumidor.

O STJ firmou tese, no âmbito do Tema Repetitivo n.971, nos seguintes termos:

“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

A tese traz segurança aos consumidores que, não raro, se encontram desamparados pelos termos dos contratos impostos pela construtora.

Importante ressaltar que o STJ também decidiu que não seria possível cumular a multa contratual com lucros cessantes (valor de aluguel devido pelo atraso na entrega, por exemplo), em tese firmada no tema repetitivo n.970.

Portanto, em caso de descumprimento do contrato por parte da incorporadora, é necessário fazer uma análise técnica acerca da melhor estratégia para desfazimento do contrato e reparação de danos.

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